买房交了首付款 卖家违约该咋办 法官支招：规避购房风险记住这5
时间：2018-09-18
三秦都市报—三秦网讯 （记者 张晴悦 实习生 荣佳玉）为在西安落户，甘肃男子童某卖掉老家的房屋，交了14万余元首付在西安购房，但卖家朱某又不愿意卖了。眼看自己一家的居住、落户、孩子上学都悬在了半空，童某无奈之下将朱某告上了法庭。
经过未央区法院和西安中院两审判决后，朱某近日终于主动联系童某配合办理过户。激动难平的童某当即赶到未央法院，向主审法官林娜送去了一面锦旗。针对此事，林娜法官也总结了5点注意事项，希望能帮助市民规避购房风险，确保交易顺畅。
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卖了老房子交了首付 “新房”卖家突然要违约
2017年4月15日，童某通过中介公司与朱某签订《房屋买卖居间合同》，买下了其位于西安市北二环某小区的一套房屋。房屋面积70余平方米，包含家具家电、装修和大修基金在内，售价66万余元。当日，童某支付了中介费和定金各1万元。
3天后，双方签订《西安市存量房买卖合同》，童某缴纳了1万余元的评估、代办过户、抵押登记、担保等费用，并向银行办理按揭贷款手续。同年5月26日，双方签订《二手房交易结算资金监管协议》，6月19日，童某将首付款14.5万元存入资金监管账户。但没过多久，朱某突然告知童某房子不卖了，并通过中介向银行告知停止放款。
童某说，自己一家为了在西安落户，变卖了在甘肃老家的房子交了首付款，卖家因房价上涨就要涨价，自己多次与朱某协商价格未果。因购买的房屋关系到居住、落户、孩子上学等诸多问题，只能起诉到未央区法院，请求继续履行合同，同时请求朱某赔偿自己交通、食宿、误工等损失2万元。
朱某则提出反诉称，其为方便工作和孩子上学，决定在西安南郊购房，且与他人签订购房合同，交付6万元定金。因急需购房款，与童某签订买卖合同，但因童某未能按约定时间将房屋转让价款及时存入资金监管账户，使其无法给他人交付购房款，造成6月底合同解除还承担了违约损失，其在7月初通知童某解除合同。反诉请求解除与童某的合同，同时要求童某向自己支付违约金2万元。
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法院审理主公道 认定买卖合同合法有效
未央法院经审理后发现，童某与朱某主要的争议焦点在于：双方对购房首付款转入资金监管账户的时间认定不一致。
因为童某与朱某2017年4月15日签订的《房屋买卖居间合同》中，约定45个工作日买家将购房首付款转入资金监管账户。同年4月19日，双方在西安市房管局办理网签时签订《西安市存量房买卖合同》时，又约定90个工作日将购房首付款转入资金监管账户。法院认为，后者应视为童某与朱某协商一致将购房首付款支付时间的重新约定。童某与朱某在同年5月26日共同签订《二手房交易结算资金监管协议》，并于同年6月19日将首付款14.5万元存入资金监管账户，系在合同签订后的90个工作日内，亦是按照双方网签后重新约定的时间履行付款义务。因此认定房屋买卖合同合法有效，童某存入首付款的时间并未违约，遂判令朱某继续履行《房屋买卖居间合同》，协助童某办理过户。后朱某提出上诉，西安中院认为一审适用法律正确，维持一审判决，驳回了上诉。
值得一提的是，诉讼中，童某担心朱某二次转卖房屋，申请法院查封，办案法官林娜在收到童某保全房屋申请后，核查相关材料后，次日就保全了涉案房屋。近日，拿到终审判决书的朱某也只好主动联系童某，约定时间办理过户登记事宜，于是出现了本文开头的一幕。
法官说法：规避购房风险记住这5点
就如何规避购房风险，林娜法官通过办理过的相关案例，总结出了几点小窍门。
一是尽到审查义务。法官称，在二手房交易过程中，主体的选择是非常重要的。签订合同前，买受人要尽到审查注意义务，如仔细审核出卖人信用状况、有无出卖资格、房产证真伪、房屋实际情况如何等。如有不良信用记录，要慎之又慎。
二是约定付款期限。签订合同时，应仔细阅读合同条款，着重审查付款方式、履行期限等内容。如果双方约定付款方式为银行按揭贷款，由于银行放款不属于买卖双方甚至房屋中介公司可控范围，天堂2网页游戏，因此，在约定付款期限时，双方应充分考虑这一因素对履行合同所造成的影响，不要以此作为一方违约的理由。
三是明确违约责任。法官强调，违约责任，是合同签订的核心所在。一定要尽量逐一列明，绝不能模糊笼统。如果双方在合同中既约定了违约金，买方又向卖方交付了定金，因卖方原因违约，买方对此有选择权：既可以要求卖方承担违约责任，也可要求其双倍返还定金并承担相应损失。 内容来自dedecms
四是及时办理网签。二手房网签是买卖双方按照房产管理部门的要求，对交易合同的备案，是二手房交易的重要环节之一。本案中，之所以判令朱某继续履行合同，协助童某办理过户，关键在于双方一旦网签成功，即使网签合同的内容与实际履行合同的内容不一致，仍以网签约定为准，因此认定房屋买卖合同合法有效。
五是提高“留痕”意识。如果买方遇到卖方不配合履行房屋买卖合同、拒收购房款、制造履行障碍等悔约行为时，一定要有“留痕”意识，及时取证留存，收集包括通话记录、短信往来、微信交流、对话录音、中介人员证明等可以证明违约的材料，及时维权，少走弯路。
《说法论理》